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                      1. 柬埔寨房地产网:超实用攻略!中国人怎么在柬埔寨买房?

                        2019-02-28  来源:柬埔寨房地产网
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                        在柬埔寨房市日趋火爆、楼盘五花八门的今天,要挑中一个适合自己的房子并顺利完成所有手续最终收入囊中,变得越来越复杂。无论是选房标准还是购房流程,亦或是购房后的出租养护,跟国内都有着许多差别,今天柬埔寨房地产网就来为大家总结一篇史上最全的“柬埔寨买房攻略”!

                        前期房子怎么

                        01外国人可以买哪类房产


                        在柬埔寨投资,并非所有类型的房产都允许外国人进行买卖,我们首先要做的第一步,就是找准:外国人可以买什么?

                        柬埔寨土地产权所有权有4种形式:

                        硬产权(国家认可)

                        软产权(地方政府认可)

                        分契式产权(外国人可买)


                        LMAP产权(高度安全)

                        由于目前可供海外个人购买的,只有分契式产权类房屋。因此本文将着重讲述分契式产权类房屋的购买流程。所谓分契式产权,即表示有关土地产权属于开发商,而开发商在建设房产之后,再把产权分成契式产权并销售。对柬埔寨房地产法律,政策,风险没底,可以微信资讯房小地REAKH2016

                        如果有海外投资者想进行土地买卖,则必须要通过柬埔寨公民或者在柬埔寨注册的企业才能操作,详情可参考这一篇中国人买柬埔寨地皮?手把手教你!

                        柬埔寨目前符合分契式产权形势的房屋类型绝大部分都表现为——公寓

                        即便是公寓,在投资过程中也有两点需要注意:

                        公寓的底层外国人不能购买;

                        一栋公寓内外国投资者购买的单位不能超过70%。

                        综上所述:柬埔寨目前可供海外买家购买的房屋类型,主要是公寓楼内的非底层房屋。

                         超实用攻略


                        02期房还是现房

                        公寓通常分为两种类型:

                        一是期房,简单来说就是指还在建设中的、尚未建成的房屋,产权证及钥匙要在建设完成之后才可以拿到。

                        二是现房,简单来说就是买了就可以住进去的商品房,而且是房产证和土地使用证都具备了,签订买卖合同后就可以办理入住并取得产权证的房。

                        哪种
                        类型更适合自己呢?这里面也有门道


                        期房 现房
                        1.选择多:大量在建项目可供选择,选到好户型的几率较大 1.选择少:很多好户型在期房阶段已被挑走,选择面较窄
                        2.买得早价格低:购买未开工房产,在完工时最高可获得30% 的升值,已开工房产平均可获5%-10%的升值 2.买得晚价格高:项目完工后再买要比完工前贵得多
                        3.可以随着项目进度分期付款 3.需要一笔付清,资金压力较大
                        4.只能根据户型图和效果图想象房子的环境与样子,图片与实物可能存在差距 4.所见即所得:房屋空间清楚可见,房型、朝向、环境一目了然!
                        5.等待交房两年起,间,开发商计划改变,房子价值与预期不符等种种现象都极有可能发生 5.可以立即入住或立即享受租金回报
                        6.若开发商破产/烂尾,或买家资金跟不上付款进度,各种主客观原因都可能导致最终拿不到产权证和房子,甚至陷入官司风波 6.一手交钱一手交货,无烂尾风险

                        期房与现房各有优劣势,每位买家都需要根据资金状况、交房时间等多个维度的实际情况来做出选择!

                        柬埔寨在售期房推荐:

                        徽邦·黄山国
                         

                        超实用攻略1

                        尔斯公馆

                         超实用攻略2

                        边花园壹号

                         超实用攻略3


                        柬埔寨在售
                        现房推荐

                        保利公

                         超实用攻略4

                        Sky villa

                         超实用攻略5 

                        Blue Bay 
                        蓝色海湾

                         超实用攻略6

                        西港·欣星公寓

                        超实用攻略7


                        03看房比什么?


                        当你有了清楚的目标之后,就可以看符合条件的相关楼盘了!那么,看房比的是什么呢?关于房子本身的户型、楼层、景观、地段、配套、价格……这些因素自不必说!

                        柬埔寨房地产网还要提醒大家:对楼盘的开发商做好调查!由于柬埔寨房地产开发的立法和执法力度不足,有部分开发商在运作过程中几乎没有透明度,对于买家也没什么责任感。因此,在同意任何购买协议之前,买家一定要记得向开发商查询四个关键的法律文件,包括:

                        土地硬产权和硬产权的细分(即分契式产权)

                        开发商公司的注册

                        总体规划的批准

                        建设许可证

                        这些文件可以与国土、城市规划和建设部(MLMUPC)登记的相同文件进行核对。关于分契式产权,买卖协议里也应明确提及地共有所有权的细节。

                        在柬埔寨众多开发商中,太子地产集团是高端地产领导者,已在柬开发了多个标杆项目,目前太子地产集团旗下最火爆的在售项目有:


                        太子幸福广

                        超实用攻略8
                         
                        太子国际广场 

                        超实用攻略9 

                        太子天
                        玺湾

                         超实用攻略10


                        中期:房子怎么


                        04买房要准备哪些材料


                        买家的身份证明婚姻状况证明文件(这些文件都需要翻译成高棉语)

                        按照土地部门提供的标准模板拟写的销售合同过户申请

                        买家携带上述材料亲赴柬埔寨完成签字画押,方能完成房产过户手续!

                        在这一过程中,请一个合格的当地法律公司来审核这些证明文件和上面的翻译,并且负责与土地部门之间联系,能为买家在支付过户税之前的整个过户过程中提供法律支持。想了解更多柬埔寨经济发展的新闻资讯,欢迎浏览关注我们柬埔寨房地产网微信公众号(ID:jpzfdcw)

                        05付款方式:全款、分期还是贷款


                        全款支付比较简单,就是看投资者的资金实力,现房一般是全款支付,部分项目会有1-6个月不等的缓冲期。

                        可以分期支付的一般都是期房,一般情况下都是根据工程进度支付房款,大致分为签约首付款、地基完成、完成10-20层、封顶、外墙完工、交房这几个阶段,合同中会规定每一阶段的付款期限及金额。支付完最后一笔款项的时候就是开发商交房的时候。

                        投资者也可以选择在柬埔寨贷款买房,最高可贷房产总价的65%!但柬埔寨的贷款利率相对较高,具体操作方法可以参考此文中国人能否在柬埔寨贷款买房?具体怎么贷?

                        06支付货币:美元、瑞尔还是人民币

                        柬埔寨通用美元和瑞尔,大部分的情况会以美元作为交易货币。但对于中国买家来说,个人每年5万美元的外汇额度是一个必须要考虑的问题,怎么解决?看这里干货!中国人如何汇款到柬埔寨买房?

                        有些开发商为了开拓中国市场,或者本身就是中国的开发商,允许国内的投资者以人民币支付。投资者可以按照付款当日人民币兑美元的汇率加上1-2%手续费把人民币打到开发商的中国账户。但税费、购买家具家电等费用,还是需要以美元支付。

                        07买卖中除房款外还涉及什么费用

                        1.过户税:
                        买家除了需要支付4%的过户费,还需要向地税局支付1000美金作为服务费。通常情况下,地税局办理硬产权过户需要12周。

                        2.房贷申请费和律师费:
                        你需要支付总贷款金额的1%给银行或贷款机构。此外,还要支付250美金给律师,作为服务报酬:法律咨询、财产清点和法律程序等。

                        3.房屋保险费:
                        柬埔寨的金融和经济部门要求买家在向银行贷款的同时购买房屋保险。如果房价超过10万美元,那么每年至少支付100美金。如果房价低于10万美金,那么每年保险费则不会超过100美金。

                        4.中介费:
                        如果发生卖家不情愿卖房,但是买家很想买这套房,于是请求中介去说服卖家。买家就需要支付3%的佣金费。

                        后期:房子怎么租?


                        若是以自住为目的的买家,拿到房子后就可以开开心心地入住了。若是以投资为目的,长期不在柬埔寨的买家该如何操作呢?

                        08出租方式

                        目前常见的出租方式多为开发商回租委托中介出租管理以及个人打理出租

                        规模较大的开发商都有自己配套的物业管理和待租待售的服务。物业会直接回租,并承诺业主7%-8%的租金回报率。

                        由于外籍公司开始往柬埔寨投入资金,对单元式套房的需求也相应升高以应外派人士的需求。公司对于租金的预算都颇高,所以屋主每个月可收到1200-1500美金的状况并不算少见。

                        目前,柬埔寨租金回报率较高的项目有:

                        紫晶壹号
                        3年租金回报率18%


                         超实用攻略11

                        新都
                        2年租金回报率24%

                         

                        超实用攻略12

                        利鑫CEO中心
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                         超实用攻略13


                        09
                        房屋持有期间每年所需费用


                        1.不动产税:
                        柬埔寨政府规定,凡是价值超过1亿柬币(约合2万5000美元)的房地产,地主或屋主均有纳税义务,税率为0.1%(每年缴交一次)

                        2.物业费:
                        物业费通常为0.1%(每年缴交一次)

                        3.租金税:
                        有固定住所需付10%的税,而无固定住所需付14%的税(每年缴交一次)

                        4.保险费:
                        上文已提到如果房价超过10万美元,那么每年至少支付100美金。如果房价低于10万美金,那么每年保险费则不会超过100美金。
                         

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